Tiflis hükümdarı Hurşut Şah’ın çocuğu olmaz. Yakınlarından bazıları bir sünnet merasimi için izin istemeye geldiği zaman Hurşut Şah, çocuğu olmadığı için üzülür. Üzüntüsünü gidermek isteyen Hurşut Şah, veziri ile beraber bir su kenarına gider. Burada onların yanına bir derviş gelir. Derviş, padişaha tavsiyesine uyulursa çocuklarının olacağını söyler, daha sonra da kaybolur. Padişah, dervişin tavsiyesine uyar ve zamanı gelince bir oğlu dünyaya gelir. Bu güçlü, kuvvetli bir çocuktur. Dört yaşına gelen çocuğun kuvvetinden bütün Tiflis halkı korkar. Çocuğun daha fazla “Atsız” olarak çağırılmasına razı olmayan vezirler, Hurşut Şah’ı sıkıştırırlar. Hurşut Şah ve meclis toplantı hâlinde iken derviş içeri girer ve çocuğa Kirmanşah adını verir. Kirmanşah yedi yaşına geldiğinde okula gönderilir. O, on dördüne girdiği zaman hocalarının öğreteceği hiçbir şey kalmamıştır.
Kirmanşah bir gün Yemen Sultanı’nın kızının güzelliğini, pehlivanlığını ve gücünü işitir. Yemen Sultanı’nın kızı ile güreş tutan Kirmanşah onu yendikten sonra ikisi birlikte Tiflis’e gelirler. Rüyasında kendisine daha önce yardım eden piri gören Kirmanşah’a üç bade verilir. Bunlardan birincisi, Allah; ikincisi, üçler, yediler, kırklar; üçüncüsü, Herat hükümdarı Selim Şah’ın kızı Mahperi Han aşkınadır. Aynı derviş, o gece Kirmanşah’a verilen badeyi Mahperi’ye de verir. Bunun üzerine her iki kahraman da birbirinin aşkına yanıp tutuşmaktadırlar. Durumu anlayan Hurşut Şah, istememesine rağmen oğluna sonunda izin verir, oğlu da böylece gurbete çıkmış olur.
Kirmanşah günün birinde olağanüstü özelliklere sahip olan hayvanların olduğu bir yere gelir. Bu hayvanlardan birincisi ejderhadır. Ancak pirin verdiği kuvvetle Kirmanşah ejderhayı öldürür. Yoluna devam eden Kirmanşah daha sonra yolun sağını ve solunu kesen aslan ve kaplanla karşılaşır. Yine pirin verdiği güçle onları da öldüren Kirmanşah, üç aylık bir yoldan sonra Koca Arap’la karşılaşır. Koca Arap’ı o zamana kadar kimse yenememiştir. On dört bin atlısı olan Koca Arap pek çok ülkeden haraç almaktadır. Koca Arap falcıları çağırtır ve kendisini yenebilecek kişinin olup olmadığını sorar. Falcı da kendisini yenebilecek birisinin yakın zamanda yanına geleceğini söyler. Bunun üzerine Koca Arap çeşitli yollara gözcüler koyar.
Yemen Şahı’nın kızı ile beraber yoluna devam eden Kirmanşah, günün birinde Koca Arap’ın memleketine varır. Kirmanşah ve yanındaki Yemen Sultanı’nın kızı burada Koca Arap’ın kahramanı Mecal Vermez’le karşılaşır ve onu yener. Durumu öğrenen Koca Arap neye uğradığını şaşırır ve on dört bin atlısını hazırladıktan sonra, kale kapılarını kapattırarak Kirmanşah’ı kale burcunda beklemeye başlar. Kale önüne gelen Kirmanşah’la Koca Arap arasında önce söz düellosu başlar. Bunu kaybeden Arap, kale kapılarını açtırır. İçeriye giren Kirmanşah’la Koca Arap güreş tutarlar. Güreşi kim kaybederse o, diğerinin emrine girecektir. Güreşi Koca Arap kaybetmiştir. Bundan sonra Koca Arap hiçbir ülkeden haraç almayacaktır, hiçbir garibin önüne geçmeyecektir. Fakat bu şartlara karşılık Kirmanşah, Koca Arap’a oğul olacaktır.
Üç gün, üç gece Koca Arap’a misafir olan Kirmanşah, dördüncü gün başından geçenleri anlatır. Koca Arap, Herat Hükümdarı Adil Han’a mektup yazacağını, Mecal Vermez’in de kızı getireceğini söylemesine karşılık Kirmanşah bu teklifi kabul etmez. Bunun üzerine Koca Arap bindiği Karakaytaz adındaki atı Kirmanşah’a verir ve onu Herat’a yolcu eder.
Bu sırada Herat hükümdarının kızı Mahperi, sevgilisinin yolunu gözlemektedir. Ancak beklenmedik bir anda Kaf Dağı’ndan yola çıkan “Ağ Dev” Mahperi’yi kaçırmıştır. Bu olay üzerine başta Selim Şah olmak üzere bütün Herat halkı yas tutmaktadır.
Koca Arap’tan ayrılan Kirmanşah kırk gün sonra Herat’a gelir. Han kızı Yıldız iki cariyesi ile çeşme başında su doldururken, Kirmanşah’la yanındaki kız bunlara yaklaşır. Gelenin Mahperi’nin sevgilisi olduğunu anlayan kızlar Selim Şah’ı haberdar ederler. Bunun üzerine zaman kaybetmeden Kirmanşah huzura alınır.
Mahperi’nin babası Selim Şah, olanları bir bir Kirmanşah’a hikâye eder. Adil Han’dan izin alan Kirmanşah, Yemen Sultanı’nın kızı ve diğer arkadaşlarıyla beraber üç dört gün yol giderler. Bir tepeye geldiklerinde bunları pir karşılar. Pirin talimatı üzerine Yemen Sultanı’nın kızı ve diğer atlılar Herat’a dönerler.
Tepenin arkası, insan ayağının değmediği yerdir. Üç gün, üç gece yol giden Kirmanşah, Davudoğlu Süleyman’ın bahçesine ulaşır. Bahçedeki levhada;
“Oğlum Kirman senden evvel Kaf Dağı’na dört kişi gelmiştir, bunlar Kahraman-ı Katil; Zaloğlu Rüstem; Hamza-i Sahip Gıran ve Hz. Ali’dir.” Dikili beş taş vardır. Herkes hissesini atmıştır, sen de at! Kaf Dağı adetlerinde hamle düşmanındır, senin değildir. Elindeki kılıç devi kesmez, devin başucundaki kılıcı al, ancak onunla Ağ Dev’i öldürebilirsin. Çünkü onun üzerinde “ism-i azam” duası yazılıdır. Gördüğün acaip ve garayiplerden korkma.”
Levhada yazılanları okuyan Kirmanşah yoluna devam eder. Tepe üzerine geldiğinde tekrar pirle karşılaşır ve onun dediklerini dikkatle dinler. Yoluna devam eden Kirmanşah “billur-i ezeme” geldiğinde buranın yarısının ateş, yarısının da kar olduğunu görür. Soğuk ve sıcak diyarları Allah’ın yardımıyla geçen Kirmanşah, devin kalesine ulaşır. Ancak kaleye açılan hiçbir kapı yoktur. Bu sırada kalenin içinde esir olan Mahperi rüyasında Hz. Hızır’ı görür. Hızır, sevgilisinin geldiğini Mahperi’ye haber verir ve kaybolur. Kız yaptığı kemendi kaleden aşağıya sarkıtır. Böylece Kirmanşah kaleden içeri girer. İki hasret birbirine kavuştuktan sonra Kirmanşah sevgilisinden devin olduğu yeri öğrenir ve başucundaki kılıçla onu öldürür.
Kirmanşah’ın kalede esir olan amcasının oğulları da kıza âşık olduklarından kurtulmalarına pek sevinemezler. Sarkıtılan kementle kaleden, önce kız, daha sonra amcaoğulları çıkarlar. Sıra Kirmanşah’a geldiğinde amcaoğulları kemendi keserek onun yaralanmasına sebep olurlar. Devden bazı belirtileri alan amcaoğulları daha sonra Şiraz’a doğru yola çıkarlar. Mahperi bunlarla gitmek istemediği için saklanır. Babalarının tahtına çıkan iki oğul Kirmanşah’ı devin yediğini, kendilerinin de devi öldürdüklerini söylerler. Çok geçmeden Hurşut Şah da meseleyi öğrenir. Bunun üzerine her iki ülke de yasa bürünür.
Yaralı vaziyetteki Kirmanşah, Kara Kaytaz’ın, deve gibi yere çökmesiyle üzerine biner. İki sevgili günler süren yolculuktan sonra bir çimenlikte istirahat ederler. Bu bahçe, Kirmanşah’ın annesi Zöhre Banu’nundur. İki sevgili oraya geldikleri sırada Zöhre Banu rüyasında oğlunun salimen geldiğini görür. Bunun üzerine Zöhre Banu bahçıvanlarına bahçeyi gezmek istediğini söyler. Bu sırada kız Kirmanşah’a süt aramak için gittiğinde, bahçıvanlar yalnız kalan oğlanı bulurlar.
Sütü bulan Mahperi sevgilisinin olduğu yere geldiğinde onu bulamaz. Mahperi’nin bu durumda yapacağı hiçbir şey kalmamıştır. Daha fazla acıya dayanamadığı için de kendisini ırmağa atar. Bir süre sonra kemeri kıyıdaki bir ağaca takılır. Ağacın dibinde de bir hazine vardır. Kemerini kurtaran kız suda sürüklenerek değirmenin bendine kadar gelir. Değirmenci suyun gelmemesi üzerine kanala çıktığında kızı bulur ve evlat edinir. Böylece değirmenci, kızın ağaç dibinde gördüğü hazineye de sahip olur.
Kirmanşah’ın babasının askerleri Mahperi’yi aramalarına karşılık bulamazlar. Sahipsiz kalan Karakaytaz Koca Arap’ın kulelerine gelir. Atı gören Arap, Kirmanşah’ın başının dertte olduğunu anlar ve Adil Han’ın memleketi olan Herat’a doğru yola çıkar. Herat’a varan Arap’ı Adil Han’ın elçileri karşılar. Haraç almaya gelmediğini bildiren Koca Arap Kirmanşah’ı sorar. Adil Han ve meclisi Yemen Sultanı’nın kızı ile Kirmanşah’ın geriye gelmediğini Koca Arap’a bildirirler. Bunun üzerine Koca Arap, Yemen Sultanı’nın kızını da alarak ordusu ile beraber Şiraz’a doğru yola çıkar. Günün birinde Ahmet Şah’ın yanına gelen Arap, ondan Kirmanşah hakkında bilgi alır. Ahmet Şah oğullarının sözüne kanarak, Koca Arap’a Kirmanşah’ı devin yediğini söyler. Fakat kendileri ile beraber “Ağ Dev”e esir olan kızla ilgili sorulara doğru cevap veremedikleri için yalan söyledikleri ortaya çıkar. Durumun anlaşılmasından sonra Koca Arap onları öldürür.
Bu sırada Kirmanşah’ın yarası iyileşmiştir. Mahperi değirmenciyi zengin ettiği gibi, Kirmanşah adına da büyük bir hayrat yaptırmıştır. Orada herkes bedava yiyip içmektedir.
Öbür taraftan Mahperi’yi aramaya çıkan Kirmanşah ile Koca Arap hayratın kapısında Kirmanşah’ın adını görürler. Kızın isteği üzerine hayratı yaptıran değirmenci burada iki âşığı birbirine kavuşturur. Daha sonra onlar için Tiflis’te büyük bir düğün yapılır. Düğüne Herat hükümdarı Adil Han da çağırılır. Böylece hasretler de birbirine kavuşur.